Кіпр у 2026 році: податки, банки, нерухомість — що змінилося для бізнесу та приватних осіб
8 Червня, 2026
92
Кіпр — одна з найцікавіших європейських юрисдикцій як для релокації та проживання фізичних осіб, так і для ведення бізнесу. 2025–2026 роки стали для острова періодом системних змін у податках, банківському секторі та підходах до інвестування в нерухомість. Саме цим трансформаціям був присвячений новий вебінар Interlegal «Кіпр для бізнесу та життя».
Партнерка Interlegal Ірина Воєводіна, очільниця кіпрського офісу Альона Ременяк та молодша юристка Катерина Гаврилюк окреслили ключові законодавчі новації і поділилися практичним досвідом роботи з кіпрськими банками, податковими органами та девелоперами.
Податкова реформа: більше правил, але не менше можливостей
Однією з центральних тем вебінару стала податкова реформа, яку самі спікери назвали наймасштабнішою за останнє десятиліття. За їх словами, це природний етап еволюції Кіпру — від юрисдикції з ознаками офшору до повноцінного гравця європейського податкового поля.
Головна логіка реформи — привести податкову систему Кіпру у відповідність до стандартів ЄС, але при цьому зберегти конкурентоспроможність юрисдикції. Зміни торкнулися як юридичних, так і фізичних осіб.
Корпоративний податок. Відколи Кіпр вступив до Євросоюзу, ставка корпоративного податку утримувалася на рівні 12,5%, що дозволяло країні залишатись серед лідерів ЄС за податковою привабливістю. У межах нової реформи вона підвищується до 15% починаючи з 2026 року. Це частина загальноєвропейського тренду на запровадження мінімального податку, який раніше тестувався на великих транснаціональних компаніях. При цьому навіть після підвищення корпоративний податок на Кіпрі залишається одним із найнижчих в ЄС.
Важливий практичний нюанс: нова ставка застосовується не ретроспективно, а до нових податкових періодів. Тобто компанії, які звітують за 2025 рік, ще можуть застосовувати ставку 12,5%.
Податкове резидентство. Ще одна важлива зміна — оновлення підходів до податкового резидентства юридичних осіб. Зокрема, до традиційних критеріїв визнання юридичної особи податковим резидентом Кіпру додано новий — місце реєстрації компанії. Але це лише верхівка айсберга.
Як наголосили спікери, питання податкового резидентства стало досить чутливим для податківців Кіпру. Податкова служба значно посилила увагу до реального управління компаніями. Якщо раніше формальної присутності (наявності місцевого директора і юридичної адреси) часто було достатньо, то зараз оцінюється фактичний контроль: де приймаються рішення, хто управляє бізнесом, чи є substance.
Навіть за наявності місцевого директора податківці можуть поставити під сумнів резидентство, якщо управління бізнесом насправді здійснюється з-за кордону. Фактично, модель «номінальної присутності» більше не працює.
ТЦО. Зміни в сфері трансферного ціноутворення, навпаки, полегшують життя кіпрському бізнесу. Відтепер під обов’язок готувати ТЦО документацію при операціях з пов’язаними особами підпадає значно менша кількість компаній, оскільки фінансові пороги для них суттєво підвищено: до €10 млн для фінансових операцій, €5 млн для товарних і €2,5 млн для інших. У результаті частина середнього бізнесу виходить з-під надмірного регуляторного навантаження.
Оподаткування дивідендів. Якщо раніше Кіпр зберігав модель нульового оподаткування виплати дивідендів, то нові правила запроваджують диференційований підхід: 5% для низькоподаткових юрисдикцій та 17% для країн із «чорного списку» ЄС.
Для фізичних осіб реформа також передбачає низку змін. Неоподатковуваний мінімум доходів підвищено до €22,000, скориговано прогресивну шкалу ПДФО, а також змінено ставку спеціального податку на оборону (SDC). Зокрема, SDC на дивіденди для резидентів знижено до 5%, а SDC на оренду житла скасовано.
Важливою концептуальною зміною стало запровадження поняття «прихованих (конструктивних) дивідендів» для контролю розподілу прибутку та запобігання непрямому виведенню доходів.
Банківський сектор Кіпру: масштабна консолідація та нова структура ринку
Другий блок вебінару присвятили трансформації банківського сектору Кіпру, для якого минулий рік став переломним. Після кількох масштабних злиттів 99% ринку сконцентрувалося довкола трьох гравців:
- Bank of Cyprus
- Eurobank (з інтегрованим Hellenic Bank)
- Alpha Bank (з AstroBank)
Bank of Cyprus. Попри те, що Bank of Cyprus у процесі консолідації участі не брав, саме він продовжує утримувати позицію найбільшого банку країни та ключової фінустанови для міжнародних компаній.
Bank of Cyprus має спецпідрозділ International Business Unit, орієнтований на обслуговування нерезидентів, міжнародних холдингів та компаній з транскордонною діяльністю. Цей відділ забезпечує більш гнучкий підхід до складних корпоративних структур, персоналізований супровід клієнтів та розширену роботу з міжнародним комплаєнсом.
Alpha Bank. Злиття грецького Alpha Bank та кіпрського AstroBank, завершення якого очікується у 2025 році, призвело до створення одного з найбільших гравців кіпрського ринку з активами понад €6 млрд.
AstroBank традиційний у підходах до комплаєнсу та особливо чутливий до високоризикових юрисдикцій. Окремо варто відзначити специфічну модель комісійної політики: застосовуються річні мінімальні пороги доходу від клієнта з подальшим донарахуванням комісій у разі їх недосягнення. Водночас банк пропонує персоналізований сервіс для компаній зі сфери IT, консалтингу та трейдингу.
Після злиття з Alpha Bank стратегічним фокусом новоствореної групи стала цифрова трансформація, розвиток онлайн-банкінгу, автоматизація платежів, інструментів cash management та міжнародних транзакцій.
Eurobank. Об’єднання Eurobank та Hellenic Bank, оголошене у березні 2025 року, сформувало ще одну потужну банківську структуру з активами близько €27 млрд.
Hellenic Bank — один із найстаріших банків Кіпру, орієнтований на локальний ринок. Він характеризується більш формалізованими процедурами, високим рівнем регламентованості та повільними темпами цифровізації. Злиття з Eurobank має на меті спрощення операційної моделі, обєднання ресурсів та радикальне покращення клієнтського сервісу для міжнародного бізнесу. Нова об’єднана структура зосередиться на розвитку цифрових сервісів та впровадженні страхових продуктів (bancassurance).
Як було зазначено під час вебінару, процес інтеграції банків наразі перебуває на етапі уніфікації. Поточні зміни для чинних клієнтів мінімальні та переважно «технічні». Зокрема, IBAN-рахунки залишаються чинними, і жодних дій з боку клієнтів не вимагається. Обслуговування продовжується у тих самих відділеннях із закріпленими менеджерами, що забезпечує безперервність банківських процесів та збереження індивідуального сервісу. Також на цьому етапі діють поточні тарифи та комісійні умови обох банківських структур.
Водночас банківський сектор вже рухається до наступної фази інтеграції. Очікується запровадження єдиного каталогу комісій, що має уніфікувати тарифну політику об’єднаних банківських груп. Паралельно можливі нові хвилі комплаєнс-перевірок — типова практика для перехідних періодів у банківській системі. Вже зараз банки переглядають клієнтські профілі відповідно до нових, жорсткіших стандартів об’єднаних структур, ретельно вивчаючи substance, джерела походження коштів, логіку бізнесу та транзакцій.
У стратегічній перспективі консолідація має посилити стабільність кіпрського банківського сектору, підвищити ліквідність, прискорити розвиток цифрових і міжнародних сервісів. Окремий фокус робиться на вдосконаленні інструментів cross-border банкінгу, корпоративних платформ та фінтех-рішень, що має зробити обслуговування більш ефективним для міжнародного бізнесу.
Нерухомість: нові тренди, локації та підходи до інвестування
Окрему увагу під час вебінару було приділено ринку нерухомості Кіпру, який у 2025–2026 роках демонструє стабільне зростання попиту та інвестицій.
За словами спікерів, інтерес до кіпрської нерухомості сьогодні формується як класичними інвесторами, так і компаніями, що релокуються, а також приватними особами, які розглядають Кіпр як «план Б» для життя та ведення бізнесу.
Це безпосередньо впливає на попит: нерухомість активно викуповують як на стадії будівництва, так і в готових проєктах, а в статистиці угод дедалі частіше з’являється не лише житло, але й земельні ділянки, що раніше було менш характерно для ринку. Придбання нерухомості від приблизно €300,000 дає можливість отримати ПМП, що є додатковим стимулом для іноземців.
Ринок нерухомості Кіпру має чітко виражену географічну специфіку, і вибір локації напряму залежить від цілей інвестора або покупця.
Лімасол залишається головним бізнес-центром острова. Тут зосереджені міжнародні компанії, фінансовий сектор і корпоративна інфраструктура. У 2025–2026 роках спостерігається стабілізація цін у преміум-сегменті, а нові проєкти дедалі більше орієнтовані на енергоефективність та сучасні офісні простори.
Пафос демонструє активне зростання попиту на житлову нерухомість, зокрема вілли. Місто приваблює цифрових «кочівників» і європейських пенсіонерів завдяки спокійному ритму життя та розвиненій туристичній інфраструктурі.
Ларнака вважається одним із найбільш перспективних напрямків для інвестицій. Реновація порту та розвиток марини стимулюють будівництво нових житлових комплексів, що створює потенціал для зростання вартості активів у середньостроковій перспективі.
Нікосія, як столиця, має іншу специфіку: це адміністративний та діловий центр без доступу до моря, де зосереджені державні установи. Нерухомість тут менш орієнтована на «життя на узбережжі», але цікава для бізнес-присутності.
Серед девелоперів, які активно працюють на кіпрському ринку нерухомості та формують його пропозицію, спікери виділили кількох ключових гравців.
SPM — девелопер, орієнтований на ринок Пафосу, де наразі спостерігається найбільша динаміка попиту на житлову нерухомість.
Aristo Developers — один із найбільших забудовників Кіпру з багаторічною історією. Компанія володіє значним земельним банком і реалізує масштабні проєкти по всьому острову.
Medousa Developers — сімейна компанія, яка фінансує будівництво власним коштом. Відома проєктами «житлового» формату та стабільністю їх реалізації.
Ritz-Carlton — пропонує житловий комплекс преміального рівня у Лімасолі з набором сервісів від спа та басейнів до тенісних кортів. Це формат елітних апартаментів з рівнем обслуговування та інфраструктури, характерних для люксових готелів бренду.
Як бачимо, ринок нерухомості Кіпру сьогодні поєднує інвестиційну привабливість із практичними сценаріями релокації та життя, а різноманітність локацій і форматів дозволяє підібрати рішення під різні цілі — від бізнес-присутності до довгострокового проживання. Процедура купівлі нерухомості загалом відповідає стандартам інших європейських юрисдикцій, але водночас важливим питанням залишається підтвердження джерела походження коштів. Банки, які обслуговують угоди, проводять фінансовий комплаєнс, і хоча підхід на Кіпрі може бути більш гнучким порівняно з деякими іншими країнами ЄС, вимоги до прозорості фінансування наразі високі.
Нові правила гри для зрілої юрисдикції
Із трансформацією податкового та банківського сектору Кіпр як юрисдикція дещо змінює «правила гри», але зберігає свою привабливість. Якщо раніше основним фокусом були податкові переваги, то сьогодні ключовими стають прозорість та відповідність європейським стандартам. Для бізнесу це означає більше структури і контролю, але водночас — більш передбачуване і стабільне середовище.
І головне: більшість змін — це не обмеження, а сигнал, що Кіпр остаточно перейшов у категорію зрілих європейських юрисдикцій, де працюють виважені системні рішення.
Саме на таких рішеннях спеціалізується Interlegal. Ми допомагаємо клієнтам обрати оптимальну модель володіння активами, вибудовувати ефективну структуру бізнесу на Кіпрі, відкрити рахунок та пройти комплаєнс у місцевих банках, працювати з нерухомістю з урахуванням нових вимог регуляторного середовища.
Якщо ці теми актуальні для вас — звертайтесь до команди Interlegal за індивідуальною консультацією та перегляньте запис вебінару, щоб дізнатися більше про практичні аспекти змін на Кіпрі у 2025–2026 роках.
