Разрешается ли получить в аренду или другое пользование земельный участок в акватории порта для строительства терминала?
3 Жовтня, 2012
11
Земельный кодекс (ЗК) является законом, который имеет приоритет в регулировании земельных отношений. Другие нормативные акты (например, Водный кодекс) действуют в той части, которая не противоречит ЗК. Но земли морского транспорта и водного фонда частично имеют одинаковый состав и в то же время относятся к разным категориям земель. За этим зачастую стоит проблема механизма предоставления указанных земель и особый правовой режим их использования.
Конечно, акватория находится на каком-то земельном участке, то есть имеет дно. И участок этого дна, разумеется, может понадобиться для строительства терминала. Земля в границах морского порта может понадобиться и для строительства и производства других работ (например, дноуглубительных). С землями водного транспорта, в том числе морского и промышленности, слишком серьезных проблем не возникает, а вот пользование морским дном в акватории порта – вопрос очень щекотливый. Такие земельные участки, как правило, относятся к землям водного фонда. Правда, бывает, что они могут быть отнесены и к категории земель водного транспорта в порядке, установленном законодательством. В таком случае решение многих вопросов несколько упрощается.
Сложность в разграничении этих земель вызвана еще и тем, что земли морского транспорта могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности (ст. 67 ЗК) без каких-либо ограничений, а с землями водного фонда сложнее. Решение о передаче в аренду или другое пользование земель водного фонда тесно связано и с отношениями, которые регулируются Водным кодексом Украины.
Земельные вопросы всегда были сложнейшими и болезненными не только в Украине, но и в других странах. В настоящее время в Украине проходит земельная реформа, а также много других процессов реформирования в экономике, которые теснейшим образом связаны с этой реформой.
Земельный участок всегда имеет свои индивидуальные особенности, так что говорить об общих правилах его предоставления в пользование не просто. В принципе, конечно, можно утверждать, что получить в пользование земельный участок в акватории порта для строительства терминала разрешается, то есть такое право имеет место быть. Другое дело – каким образом реализовать такое право на практике. Не вызывает сомнений то, что получить такой участок в пользование для устройства гидротехнического сооружения будет возможно. Более того, в п. (б) ч.3 ст. 59 Земельного Кодекса Украины в редакции, утвержденной Законом «О морских портах Украины» от 17.05.2012, прямо предусматривается, что земли водного фонда по решению органов исполнительной власти предоставляются в постоянное пользование государственным предприятиям для размещения государственных объектов портовой инфраструктуры.
Что касается частного инвестора, то практическая реализация этого права тоже имела место – например, Нибулон, Трансинвестсервис и т.д. В Украине действует Закон «Об аренде земли» от 06.10.1998. Он содержит специальные правила, которыми регулируются отношения по поводу аренды земельных участков. Увы, каких-то особенностей, связанных с портовой деятельностью, украинское земельное законодательство не содержит. Кроме того, получение земли в пользование может осложниться в тех случаях, когда на потенциально интересный участок уже получен землеотвод. Так, в этом случае новому землепользователю необходимо получить отказ прежнего от права пользования землей, заверенный нотариально (абз. 2 ч. 2 ст. 123 ЗК).
Наш многолетний опыт юридического сопровождения инвестиционных проектов в портах подтверждает, что земельный вопрос является краеугольным камнем при принятии инвесторами решения об инвестировании. Серьезный инвестор ставит во главу угла свое право на землю (и совсем не обязательно право собственности).