Юридические аспекты приобретения недвижимости за рубежом
1 Січня, 2001
0
Интерес украинских граждан к приобретению недвижимости за рубежом продолжает стремительно расти. Объясняется это прежде всего тем, что инвестиции в зарубежную недвижимость являются очень выгодными, так как ее стоимость ежегодно увеличивается; к тому же процедура приобретения таких объектов в некоторых странах является весьма простой и удобной. В настоящей статье рассматриваются особенности приобретения недвижимости в Чехии, Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) и на Кипре.
ЧЕХИЯ
Со вступлением Чехии в Евросоюз (2004 г.) иностранные инвестиции в эту страну значительно увеличились, в том числе и в недвижимость, стоимость которой неуклонно растет. В то же время недвижимость Чехии является одной из самых недорогих в Евросоюзе. В соответствии с законодательством Чехии иностранные физические и юридические лица не имеют права покупать недвижимость на территории Чехии. Иностранец, не имеющий постоянного места жительства, может купить любую недвижимость в Чехии, предварительно зарегистрировав чешское юридическое лицо.
Покупка недвижимости начинается с заключения договора о резервации объекта недвижимости. Договор о резервации содержит все условия будущей продажи недвижимости: объект продажи, цена, условия оплаты, срок заключения договора купли-продажи или (в случае получения ипотеки и/или долевого участия в строительстве) договора о намерениях (соглашение о будущем договоре купли-продажи).
Если юридическое лицо еще не зарегистрировано, то существует возможность заключить договор с физическим лицом с обязательным последующим переоформлением на юридическое лицо после его регистрации. Закон Чехии не устанавливает каких-либо ограничений в отношении стоимости резервации (авансового платежа). На практике она составляет около 50 000-150 000 чешских крон и зависит от стоимости объекта недвижимости (курс чешской кроны на момент написания данной статьи составлял 18,04 кроны за один доллар США).
В назначенный в договоре о резервации срок подписывается договор купли-продажи недвижимости, составляется акт приема-передачи недвижимости. Затем в Кадастре недвижимости проводится регистрация изменения права собственности, перечисляется остаток суммы за покупаемую недвижимость, и новый собственник недвижимости регистрируется в службах энерго-водо-газоносителей и ЖЭКе.
Важным моментом является то, что покупатель недвижимости становится ее собственником не в момент подписания договора или передачи денег, а в момент записи сделки в Кадастре недвижимости.
В случае покупки первичной недвижимости все дефекты и неисправности отображаются в протоколе разногласий, где указывается срок, в течение которого застройщик обязан устранить данные неисправности.
При покупке недвижимости законодательство Чехии предусматривает определенные налоговые последствия. При покупке первичной недвижимости взимается налог на добавленную стоимость (НДС), составляющий с 1 января 2008 года 9% от стоимости реализации. При покупке недвижимости на вторичном рынке налоги не взимаются.
Дополнительные расходы, связанные с юридическим сопровождением сделки и оформлением права собственности на недвижимость, не превышают 2% от стоимости объекта.
КИПР
Процедура приобретения собственности на Кипре по сравнению с другими странами довольно проста. По закону иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости с целью проживания или ведения бизнеса. Разрешается покупать для личного пользования или одну квартиру, или один участок земли под строительство, или один дом на участке, не превышающем 3 донума (4 012 кв. м). Покупка недвижимости для деловых целей (капиталовложения в промышленность или туризм) и для производства разрешается только в случае, если приобретение и капиталовложение считаются выгодными для развития кипрской экономики.
Согласно ст. 109 Закона о недвижимости для покупки собственности на Кипре нерезиденты обязаны предварительно получить разрешение Совета министров Кипра. Для этого необходимо подготовить и подать в Совет министров заявление, договор о покупке недвижимости, выписку из банка, подтверждающую наличие на счете средств, поступающих из-за границы, и копию паспорта.
В течение 30 дней с момента подписания договора необходимо оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов. Если стоимость недвижимости составляет до 100 000 фунтов, гербовый сбор взимается в размере 1,50 кипрских фунтов за каждую тысячу, а при стоимости более 100 000 фунтов – в размере 2,0 фунта за каждую тысячу (курс кипрского фунта к доллару примерно 1:2,5).
Вся недвижимость на Кипре подлежит обязательной регистрации в Земельном департаменте. Объект недвижимости не может быть заложен, перепродан или перестроен без письменного согласия Земельного департамента.
После оплаты гербового сбора и не позднее двух месяцев с момента подписания договора необходимо подать документы в Региональную земельную комиссию для внесения недвижимости в реестр собственности, после чего выдается свидетельство о внесении в реестр.
Документом, удостоверяющим право собственности на недвижимость, является титул, без которого продать квартиру или дом достаточно трудно. По этой причине иностранцам, покупающим недвижимость через агентства, прежде всего необходимо выяснить, имеется ли титул на эту недвижимость. При покупке нового жилья титула может и не быть.
Переход собственности от покупателя к продавцу – несложная процедура. Обратиться в Земельный департамент Кипра может сам покупатель или его представитель по доверенности. Для этого необходимо оплатить регистрационный взнос (взнос за передачу права собственности на недвижимость) в следующем размере: при стоимости недвижимости до 50 000 фунтов – 3% от суммы; от 50 000 до 100 000 – 5%; свыше 100 000 – 8%.
Таким образом, покупатель становится собственником недвижимости с момента регистрации в Земельном департаменте Кипра, после чего он имеет право продать ее, передать по наследству и совершать иные действия согласно законодательству Кипра.
ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ (ОАЭ)
В настоящее время в Объединенных Арабских Эмиратах наблюдается бурное развитие рынка недвижимости. После того как в 2006 году был принят Закон о регистрации недвижимости, разрешающий иностранцам приобретать недвижимость, в ОАЭ буквально хлынули иностранные инвестиции. Толчком для строительного бума послужил декрет вице-президента ОАЭ от 5 мая 2002 года, который закрепил за иностранцами право приобретать землю и жилье в Дубае в полную cобственность (freehold).
Приобретать недвижимость могут как юридические, так и физические иностранные лица. Следует заметить, что иностранные граждане могут приобретать недвижимость только в специально отведенных для этого инвестиционных зонах. Владельцы недвижимости в ОАЭ имеют возможность получения вида на жительство, обновляемого каждые три года.
Благоприятным условием для приобретения недвижимости в ОАЭ является отсутствие в стране ежегодного налога на недвижимость, а также налогов с доходов физических лиц или с прибыли компаний. На данный момент существует налог, который выплачивается Земельному департаменту при регистрации собственности: департамент получает 0,5% от продажной стоимости недвижимости от продавца и 1,5% – от покупателя. Не исключено, что в ближайшее время процентная ставка может быть пересмотрена.
По распоряжению правительства Дубая продавать земельные участки или построенное жилье могут компании, имеющие лицензию на этот вид деятельности. Государство предоставляет этим компаниям земли и разрешает продавать их иностранным инвесторам согласно предварительно одобренным проектам строительства. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, следует проверить наличие у компании лицензии, подтверждающей юридические полномочия на продажу.
Таким образом, все сделки в ОАЭ оформляются через девелоперов проекта. В случае приобретения недвижимости на стадии строительства, первый шаг оформления сделки – заключение договора о бронировании. При его подписании покупатель вносит 10-20% от стоимости договора. По всем инвестиционным проектам предлагаются схемы рассрочки оплаты на 2-3 года, то есть на время строительства объекта. При продаже объекта, как в случае приобретения у девелопера, так и через агентство недвижимости, договор заключается только между двумя лицами: инвестором и девелопером объекта. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, необходимо проверить первичный источник. В договоре должна быть указана первичная цена и все данные продавца.
Договор является основным документом, подтверждающим права собственника. Согласно договору собственник имеет право проводить любые операции с собственностью и закладывать ее в банк.
После полной оплаты собственник апартаментов получает свидетельство о собственности как на земельный участок или его часть, так и на свои апартаменты. Договор подлежит регистрации в местном суде, что входит в обязанность продавца. Для оформления и регистрации договора может потребоваться 7-10 дней.
При приобретении недвижимости в каждой стране существует множество нюансов, которые иностранцу не так-то просто уловить. Несмотря на то, что за рубежом недвижимость, как правило, продается через риелторские агентства, не стоит забывать о множестве рисков, которые могу привести к масштабным финансовым потерям. Возникновение таких рисков является результатом незнания иностранцами местного законодательства.
Для преодоления рисков и предотвращения каких-либо потерь прежде всего необходимо обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью. Юрист, не имея никакого материального интереса в исходе сделки, защитит ваши права, начиная с проверки правоустанавливающих документов, подготовки договоров, оформления прав на недвижимость и заканчивая сопровождением судебных процессов в случае возникновения конфликтных ситуаций.
В заключение необходимо остановиться на регулировании украинским законодательством покупки недвижимости за рубежом. С точки зрения закона покупка недвижимости за границей – это инвестиции, в силу этого существуют определенные требования. Так, если операция покупки недвижимости включает открытие счета в зарубежном банке (как правило, такое условие оговорено местным законодательством), то само открытие счета не требует лицензии, а вот размещение средств на таком счете потребует индивидуальной лицензии Национального банка Украины. Приобретение недвижимости, как и осуществление любой другой инвестиции за границу, также требует индивидуальной лицензии Национального банка Украины.
Сегодня тема инвестирования в зарубежную недвижимость нашими соотечественниками является особо актуальной. Поэтому мы продолжим публикацию материалов о юридических аспектах процедуры приобретения недвижимости в странах мира в следующих номерах журнала.
