Разрешается ли получить в аренду или другое пользование земельный участок в акватории порта для строительства терминала?

Земельный кодекс (ЗК) является законом, который имеет приоритет в регулировании земельных отношений. Другие нормативные акты (например, Водный кодекс) действуют в той части, которая не противоречит ЗК. Но земли морского транспорта и водного фонда частично имеют одинаковый состав и в то же время относятся к разным категориям земель. За этим зачастую стоит проблема механизма предоставления указанных земель и особый правовой режим их использования.

Конечно, акватория находится на каком-то земельном участке, то есть имеет дно. И участок этого дна, разумеется, может понадобиться для строительства терминала. Земля в границах морского порта может понадобиться и для строительства и производства других работ (например, дноуглубительных). С землями водного транспорта, в том числе морского и промышленности, слишком серьезных проблем не возникает, а вот пользование морским дном в акватории порта – вопрос очень щекотливый. Такие земельные участки, как правило, относятся к землям водного фонда. Правда, бывает, что они могут быть отнесены и к категории земель водного транспорта в порядке, установленном законодательством. В таком случае решение многих вопросов несколько упрощается.

Сложность в разграничении этих земель вызвана еще и тем, что земли морского транспорта могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности (ст. 67 ЗК) без каких-либо ограничений, а с землями водного фонда сложнее. Решение о передаче в аренду или другое пользование земель водного фонда тесно связано и с отношениями, которые регулируются Водным кодексом Украины.

Земельные вопросы всегда были сложнейшими и болезненными не только в Украине, но и в других странах. В настоящее время в Украине проходит земельная реформа, а также много других процессов реформирования в экономике, которые теснейшим образом связаны с этой реформой.

Земельный участок всегда имеет свои индивидуальные особенности, так что говорить об общих правилах его предоставления в пользование не просто. В принципе, конечно, можно утверждать, что получить в пользование земельный участок в акватории порта для строительства терминала разрешается, то есть такое право имеет место быть. Другое дело – каким образом реализовать такое право на практике. Не вызывает сомнений то, что получить такой участок в пользование для устройства гидротехнического сооружения будет возможно. Более того, в п. (б) ч.3 ст. 59 Земельного Кодекса Украины в редакции, утвержденной Законом «О морских портах Украины» от 17.05.2012, прямо предусматривается, что земли водного фонда по решению органов исполнительной власти предоставляются в постоянное пользование государственным предприятиям для размещения государственных объектов портовой инфраструктуры.

Что касается частного инвестора, то практическая реализация этого права тоже имела место - например, Нибулон, Трансинвестсервис и т.д. В Украине действует Закон «Об аренде земли» от 06.10.1998. Он содержит специальные правила, которыми регулируются отношения по поводу аренды земельных участков. Увы, каких-то особенностей, связанных с портовой деятельностью, украинское земельное законодательство не содержит. Кроме того, получение земли в пользование может осложниться в тех случаях, когда на потенциально интересный участок уже получен землеотвод. Так, в этом случае новому землепользователю необходимо получить отказ прежнего от права пользования землей, заверенный нотариально (абз. 2 ч. 2 ст. 123 ЗК).

Наш многолетний опыт юридического сопровождения инвестиционных проектов в портах подтверждает, что земельный вопрос является краеугольным камнем при принятии инвесторами решения об инвестировании. Серьезный инвестор ставит во главу угла свое право на землю (и совсем не обязательно право собственности).

Артур Ніцевич

nitsevych@interlegal.com.ua