КАК ОРГАНИЗОВАТЬ ЯХТ-КЛУБ. Выделение земельного участка и акватории, проектирование. (Продолжение. Начало в №5/2004)
7 Листопада, 2004
0
Необходимость наличия соответствующей инфраструктуры прямо вытекает из определения яхт-клуба как базы для стоянки маломерных (малых) судов. Понятие “база” в данном контексте предполагает, как минимум, комплекс, обеспечивающий эксплуатацию, текущий ремонт и хранение маломерных судов. Правилами безопасной эксплуатации баз маломерных (малых) судов [1] определен перечень сооружений и объектов, которые обязательно должны быть включены в этот комплекс.
В более широком понимании, яхт-клуб может состоять, например, из трех зон: спортивной, водной и гостевой. Спортивная зона может включать: спортивный клуб, гостиницу, спорткомплекс, а также паркинг. В составе “водной” части – причалы для летней стоянки катеров и яхт, зимний эллинг с индивидуальными боксами, администрация яхт-клуба. Гостевая зона может состоять из гостиницы с рестораном, помещения вахты, гостевых домиков и т.д.
Создание (строительство) такого объекта возможно только при наличии территории (земельного участка) и акватории (водного пространства). Их предоставление производится в установленном законом порядке. Такой порядок предусмотрен механизмом применения норм Земельного [2] и Водного [3] кодексов Украины.
Получение прав на водный объект возможно путем применения специальных норм Земельного кодекса, являющихся приоритетными в регулировании земельных отношений в Украине. Правовой режим использования земель и порядок действия правовых норм в части использования земель с “размещенными” на них природными ресурсами (недрами, лесами, водами, растительным и животным миром и др.) также урегулированы нормами Земельного кодекса.
Водным кодексом установлены особенности целевого использования водных объектов, в соответствии с которым речки, озера, водохранилища, каналы, другие водоемы, а также внутренние морские воды и территориальное море являются внутренними водными путями общего пользования, за исключением случаев, когда согласно законодательству Украины их использование с этой целью полностью или частично запрещено (ст.67).
В то же время статья 86 Водного кодекса определяет, что на земельных участках дна рек, озер, водохранилищ, морей и других водных объектов могут проводиться работы, связанные со строительством гидротехнических сооружений, углублением дна для судоходства и т.д.
К землям водного фонда Земельный кодекс относит земли, занятые:
- a) морями, реками, озерами и другими водными объектами, а также островами;
- b) прибрежными защитными полосами;
- c) гидротехническими сооружениями и каналами;
- d) береговыми полосами водных путей.
Права на земли водного фонда можно закрепить путем приобретения права собственности либо права аренды такого объекта. Относительно права собственности следует отметить, что оно ограничено, т.к. в частную собственность из земель водного фонда могут передаваться только замкнутые естественные водоемы общей площадью до 3 га, и только для целей, предусмотренных в законе.
“Ограниченная” возможность права собственности компенсируется возможностью получения земель водного фонда в аренду. Так, нормами Земельного Кодекса (ст. 59 п. 4) предусмотрено право граждан и юридических лиц на аренду таких земель для рыбохозяйственных потребностей, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных и туристических целей, и т.п.
Получив землю для создания яхт-клуба, следует приступать к стадии проектирования и строительства, но прежде чем приступить к строительству необходимо получить ряд разрешения и согласований.
Первым из них, согласно ст. 24 Закона “О планировании и застройке территорий” [4], является разрешение на строительство, которое выдается исполнительными органами местных советов в течение 2-х месяцев со дня подачи письменного заявления. К заявлению прилагаются документы, удостоверяющие право на земельный участок, либо согласие владельца участка на застройку, а также другие документы и материалы, подача которых предусмотрена региональными или местными правилами застройки. Разрешение на строительство выдается бесплатно.
Следующим этапом является разработка проекта яхт-клуба, для чего, согласно ст.5 Закона “Об архитектурной деятельности” [5], необходимо наличие следующих исходных данных:
- архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
- технические условия по инженерному обеспечению объекта архитектуры (ТУ);
- задание на проектирование.
Перечень требований и порядок оплаты за АПЗ и ТУ регламентируются “Порядком предоставления архитектурно-планировочного задания и технических условий относительно инженерного обеспечения объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу [6] “.
Задание на проектирование адресуется проектировщику и содержит требования заказчика к планировочным, архитектурным, инженерным и технологическим решениям и свойствам будущего яхт-клуба, его основным параметрам, стоимости и организации строительства. Задание на проектирование составляется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и техническими условиями.
Задание на проектирование необходимо разрабатывать с учетом требований, изложенных в Правилах безопасной эксплуатации баз для стоянки маломерных (малых) судов, в которых закрепляется, что территория такой базы (яхт-клуба) должна включать:
- подъездные автомобильные пути;
- специальный участок (место) с емкостями для сухого мусора и отходов нефтепродуктов;
- специально оборудованный причал для посадки и высадки пассажиров;
- оборудованную штрафную площадку для хранения судов, плавание которых запрещено в порядке, установленном законодательством, и не имеющих владельца.
База должна быть оборудована телефонной и громкоговорящей связью. В темное время суток акватория и территория базы должны иметь необходимое освещение, установленное таким образом, чтобы не препятствовать судоводителям, проходящим в районе размещения базы. Правила содержат и иные требования, которые необходимо учесть при проектировании яхт-клуба.
Проект яхт-клуба разрабатывается согласно ст.887 Гражданского кодекса Украины [7] и ст.324 Хозяйственного кодекса Украины [8], на основании договоров, заключенных между Заказчиком и Проектировщиком.
Следует обратить внимание, что согласно Закону “О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности” [9] и “Лицензионных условий проведения строительной деятельности” [10], работы по проектированию гидротехнических (причальных) сооружений могут производиться исключительно на основании соответствующей лицензии. Проектная документация должна разрабатываться под руководством или с обязательным участием архитектора, имеющего соответствующий квалификационный сертификат, и заверяется его подписью и личной печатью.
Предпроектная и проектно-сметная документации перед их утверждением подлежат комплексной государственной экспертизе (ст.7 Закона “Об архитектурной деятельности” и “Порядок утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их комплексной государственной экспертизы” [11] ). Заключение комплексной государственной экспертизы составляется на основании заключений исполнителей ее составных частей, утверждается руководителем службы Укринвестэкспертизы и действительно в течение срока действия исходных данных на проектирование.
В соответствии с п.9.1 Государственных строительных норм (ГСН) А.2.2-3-2004 проектная документация согласовывается с местными органами градостроения и архитектуры в соответствии с местными правилами застройки. Подача проектной документации на такое согласование является обязанностью Заказчика. Проектировщик при необходимости участвует в рассмотрении проектных решений в экспертных организациях (если иное не оговорено между ними).
При наличии положительного заключения комплексной государственной экспертизы, а также решения органа градостроения и архитектуры о согласовании проекта, происходит окончательное утверждение проекта Заказчиком. На основании этого утверждения и при участии архитектора разрабатывается рабочая документация, в соответствии с которой подрядчик и будет осуществлять строительство.
Стоит отметить, что проектирование, строительство и эксплуатация яхт-клуба имеет некоторые особенности, связанные с обязательным наличием в его структуре причалов, являющихся гидротехническими сооружениями. Так, постановлением Кабмина “О пограничном режиме” [12] закреплено определение причала как комплекса строений и гидротехнических сооружений, которые функционируют в составе порта, пристани или самостоятельно, и предназначены для подхода, швартовки, стоянки и обслуживания судов, посадки и высадки пассажиров, грузовых операций и др.
После согласования и утверждения проекта заказчику необходимо получить разрешение на выполнение строительных работ – документ, удостоверяющий право застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям, выдачу ордеров на проведение земляных работ. Разрешение, в соответствии со ст. 29 Закона “О планировании и застройке территорий”, предоставляется и регистрируется Инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля.
По окончании проектных работ Заказчику должен быть выдан Архитектурный технический паспорт на объект строительства в целом, а также Паспорт гидротехнического сооружения на причальные сооружения. Паспорта составляются Генеральным проектировщиком при участии Генерального подрядчика в 3х экземплярах на завершенный строительством объект, но до его приема в эксплуатацию.
Паспорта вместе с другими документами, предусмотренными ГСН А.3.1-3-94 “Прием в эксплуатацию завершенных строительством объектов. Основные положения”, направляются на рассмотрение Государственной приемной (технической) комиссии по приему объекта в эксплуатацию, а после подписания комиссией передаются соответствующему органу градостроения и архитектуры для утверждения. Утвержденные оригиналы паспортов возвращаются Застройщику.
Строительство яхт-клуба ведется на основании договоров подряда, заключенных либо с подрядчиками непосредственно, либо с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, заключает субподрядные договоры.
Необходимо отметить, что в соответствии с Законом “О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности” и “Лицензионных условий проведения строительной деятельности” подрядчики, непосредственно выполняющие строительные работы, в обязательном порядке должны обладать соответствующими лицензиями.
Разработав и согласовав проектную документацию на причал, а затем, выполнив строительные работы, необходимо такой объект ввести в эксплуатацию, то есть провести документальное оформление права собственности и прав на его эксплуатацию.
Объекты, не являющиеся государственной собственностью, согласно п.3.1 ГСН А.3.1.-3-94, принимаются в эксплуатацию по решению Государственных технических комиссий. Комиссия должна ознакомиться с проектной документацией, проверить соответствие построенного объекта проекту и техническим условиям на проектирование, и вместе с автором проекта подписать Акт государственной технической комиссии о принятии завершенного строительством объекта в эксплуатацию.
Однако акт государственной технической комиссии еще не позволяет в полной мере эксплуатировать такой специфический объект как яхт-клуб (базу для стоянки маломерных (малых) судов).
Согласно приказу Минтранса “О надзоре за судоходными гидротехническими сооружениями и гидротехническими сооружениями портов и судоремонтных заводов” [13], Регистру судоходства Украины поручено осуществлять технический надзор за состоянием судоходных гидротехнических сооружений.
Для эксплуатации гидротехнических сооружений (ГТС) яхт-клуба необходимо зарегистрировать их в Регистре судоходства Украины [14] и произвести первичный осмотр ГТС, который, в соответствии с приказом Минтранса [15] , осуществляется:
- перед принятием под надзор и регистрацией ГТС;
- после реконструкции или капитального ремонта ГТС.
При первичном осмотре проверяется соответствие элементов ГТС проектной документации, выявляются их техническое состояние и конструктивные особенности.
Объем первичного осмотра ГТС устанавливается в зависимости от их конструктивных особенностей, срока эксплуатации, технического состояния их элементов, наличия технической документации. Первичный осмотр осуществляется Регистром на основании письменного заявления эксплуатирующей организации с предоставлением информационных материалов относительно объекта, состав которых определяется Регистром.
По итогам Первичного осмотра инспектором составляется соответствующий акт, на основании которого ГТС вносится в Реестр. В акте первичного осмотра отмечаются основные параметры ГТС, их техническое состояние, а в случае их наличия указываются замечания и сроки их устранения.
В случае, если техническое состояние и эксплуатация ГТС отвечают требованиям действующих Норм и Правил, при первичном осмотре выдается Свидетельство о пригодности ГТС к эксплуатации.
Приказом Минтранса [16] утвержден перечень документов, которые подаются в Регистр судоходства Украины при регистрации судоходных гидротехнических сооружений. В такой перечень включены:
- 1. Копия договора аренды или купли-продажи ГТС.
- 2. Копия свидетельства о государственной регистрации эксплуатирующей организации.
- 3. Справка или выписка из приказа о взятии ГТС на баланс эксплуатирующей организации.
- 4. Справка об отсутствии залоговых обязательств на ГТС.
Копии документов, которые предоставляются Регистру судоходства Украины, удостоверяются представителем Регистра на основании предоставленного оригинала.
Кроме того, в соответствии с Правилами безопасной эксплуатации баз для стоянки маломерных (малых) судов, все такие базы подлежат регистрации в Госфлотинспекции Украины. Такая регистрация осуществляется на основании письменного заявления администрации базы с приложением копий правоустанавливающих документов на саму базу, землю, на которой она находится, технического паспорта, свидетельств Регистра судоходства Украины на гидротехнические сооружения, принадлежащие базе или эксплуатирующиеся ею, и другие документы в соответствии с вышеуказанным приказом.
Госфлотинспекция в месячный срок проверяет предоставленные документы и принимает решение о регистрации базы. При этом производится соответствующая запись в Журнал регистрации баз, и выдается Свидетельство о регистрации базы.
Кроме того, необходимо отметить, что деятельность яхт-клубов, расположенных на территории контролируемых приграничных районов должна соответствовать режиму, установленному уже упоминавшимся Положением “О пограничном режиме”.
В заключение хочется отметить, что в данной статье нами схематично освещены основные общие этапы создания яхт-клуба. В зависимости от конкретных целей и задач, которые поставят перед собой инициаторы и организаторы такого комплекса, схема действий может быть изменена или откорректирована.
[1] Утверждены Приказом Министерства Транспорта Украины № 642 от 16.07.04
[2] Закон Украины от 25.10.01 № 2768-III
[3] Закон Украины от 06.06.95 № 213/95-ВР
[4] Закон Украины от 20.04.2000 г. №1699-III
[5] Закон Украины от 20.05.99 г. №687-XIV
[6] Утвержден Постановлением КМУ от 20.12.99 г. № 2328
[7] Закон Украины от 16.01.03 г. №435-IV
[8] Закон Украины от 16.01.03 г. №436-IV
[9] Закон Украины от 01.06.00 г. №1775-III
[10] Утверждены приказом Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства и Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 13 сентября 2001 года №112/182
[11] Утвержден Постановлением КМУ от 11.04.2002г №483
[12] Постановление КМУ от 27.07.98 г. №1147
[13] Приказ Министерства транспорта Украины от 17.09.2001 г. №617
[14] Национальное украинское Классификационное общество, созданное Постановлением КМУ №814 от 08.06.98
[15] Приказ Министерства транспорта Украины от 20.11.2003 г. №906
[16] Приказ Министерства транспорта Украины от 28.05.2004 г. №452
